入室の可否

建物の賃貸借とは、対象となる建物の占有を賃借人に独占させることを意味しますので、所有者や管理者といえども、みだりに賃借人に無断で建物内に立ち入ることはできません。

　無断で立ち入った場合、住居侵入罪となる恐れがあります。しかし、いかなる場合でも立ち入りはダメかというと、そうではありません。賃貸借契約書には「緊急の場合は通知なく立ち入ります」という条項があるのが一般的です。異常事態で連絡がつかないので、安保確認のために立ち入りが必要な場合に立ち入ることは、社会的に認められています。

　この点、よく問題になるのが、修理の必要があるのに立ち入らせない場合です。「保存のための」修繕の必要がある場合、法律上、賃借人は立ち入りを拒否できません(民法606条2項)。しかし、それでも「いやだ」と言う賃借人がいることも事実です。そのような場合、どう対応すればよいのでしょうか。

　実務的には、事前に通知した上で、修理日に修理業者の手配をして入室を求めます。そして拒否されれば、再度催告して、それでもダメなら賃貸借契約を解除するという措置を検討することになります。特に安全のために重要な防火火災設備や、他の部屋に影響する給排水設備などの修繕は「保存のために」必要不可欠ですから、入室を遠慮して修繕をおろそかにしてはなりません。建物の瑕疵で損害が生じれば、所有者は「工作物責任」(民法717条)を負担させられる恐れもありますから、断固として修繕のための入室を要求しましょう。