賃借人がペット飼育禁止特約に違反。賃貸借契約を解除できるでしょうか？

以下の様に賃借人がペット飼育禁止条項に違反したとします。

このような場合、賃貸借契約を解除できるのでしょうか？

賃貸人「X」は、賃借人「Y」との間で建物賃貸借契約を締結したとします。

なお、当該賃貸借契約においては、

①賃借人は、賃貸人の書面による承諾を得ないで、犬、猫などの小動物の飼育または一時的持ち込みをしてはならない

②賃借人が①のペットの飼育を禁止する条項に違反した場合には、賃貸人は通知催告の上賃貸借契約を解除することができる

という特約が定められていたとします。

　ある日、Yが室内でフェレットを飼っていることが分かりました。そこでXは、Yに対してフェレットの飼育を止めるように再三注意したのですが、Yはペット禁止条項の存在は認めているものの、近隣に迷惑をかけたり室内を汚損することもない等と主張してその後も飼育を続けています。

　Xは、Yがペット禁止特約に違反したとして賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求めたいとしていますが、認められるでしょうか？

　賃貸建物において犬や猫等の飼育が自由に行われるとすると、室内がペットによって傷つけられたり、ペットの排泄物等が原因となって悪臭を放つ等室内が不衛生になり、また、近隣住民にも迷惑をかける恐れがあります。そこで、賃貸人は、ペット飼育禁止特約を設けることによりペットの飼育を禁止することになりますが、かかる特約は一般的に有効と考えられています。

　本事案では、Yがペット飼育禁止特約に違反してペットを飼育していますが、Xは形式的に特約違反の事実が存在するだけで契約を解除することができるのでしょうか。それとも、継続的な契約である賃貸借契約においては、ペット飼育により建物内部が汚損されるなどの実害が発生していなければ、契約は解除できないのでしょうか。

　本事案と類似のケースにおいて、東京地裁平成22年2月24日判決は、賃借人はペット禁止条項の存在を知った上で契約を締結していたにもかかわらず、これに違反してフェネックギツネを飼育し、賃貸人が飼育の停止を求めたにもかかわらず飼育を続けていることから、賃借人の行動を全体としてみると、賃貸人の指摘に耳を貸さずに自己の都合のみを優先させることに終始してきたものであり、賃貸人が契約解除の意思表示をした時点で賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたとして、賃借人に対する賃貸借契約の解除を有効とし、建物の明渡請求を認めました。

　よって、本事案においても、必ずしもフェレットを飼育したことによる室内の汚損が認められなかったとしても、賃貸借契約の解除および建物の明渡請求が認められると考えます。

【ご注意下さい】

※ペット禁止物件では絶対に飼育しないで下さい。一時的でも禁止です。どの物件でも同様です。

※無断でペットを飼育した場合、それにより発生した汚損の修繕費をご負担いただくことになります。敷金を超過する可能性があります。