ＤＩＹ賃貸型の取り決め事項について　　　　～その2～

みなさまこんにちは。

前回のブログの続きになります。

ＤＩＹ賃貸において、工事内容や明渡し時の原状回復の有無など、トラブルを回避する上での取り決め事項のポイントついてです。

今回も国土交通省が出したガイドブック、ＤＩＹ型賃貸借のすすめを参照に話していきます。

ちなみこのガイドブックは、費用を入居者さんが負担してＤＩＹ工事を実地する場合を想定して、ＤＩＹ型賃貸借の考え方や手順を説明しています。

借主負担でＤＩＹ工事を行った場合は、貸主に費用請求できる場合もありますが、ＤＩＹ型賃貸借では、原状回復を免除したり、契約期間中の家賃を安く設定する代わりに、費用請求の権利を放棄する場合も見られるとあります。

この取り決めを曖昧にしておくと、入居者さんからしたら「この棚はお気に入りだから次の物件に持っていきたい」考えであっても、大家さんからしたら「この棚がなくてはこの部屋が成り立たないので持って行ってほしくない」などトラブルになりかねません。

トラブル回避のために、事前に費用の精算の有無についてあらかじめ定めておくことが大切ですね。

また、精算を行う場合には、残存価値の算定方法について、あらかじめ貸主と借主で合意しておくことが望ましいものと考えられるとあります。

精算を行う場合は、何を基準にすればいいのか曖昧ですし、残存価値の算定方法の設定がちょっと難しそうですね。

この精算を行う場合については、大家さん、管理会社、入居者さんがＤＩＹ工事をする内容をしっかりと共有しあい、上手に取り決めをしなければトラブルになること間違いなしですね。

ＤＩＹ工事の際に住宅本体や第三者に損害を与えた場合の責任の所在を明確にする必要があります。

これも大切ですね。

国土交通省のＤＩＹ型賃貸借に関する契約書式例では、工事実施者又は発注者である入居者さんがその責任を負うこととしています。

ＤＩＹ工事だからと言って、作業中に他の入居者を怪我させてしまう可能性だってあります。

例えば、材料の搬入中に他の入居者とぶつかって怪我をさせてしまうなど。

また、工事に係るトラブルを回避するため、大家さん又は入居者さんが求めた場合には、工事前後の立会いや図面の確認などを行うこととしています。

これは大家さんと入居者さんの考えをしっかりと共有させるためですね。

入居期間中の管理・修繕を誰が行うものかも明確にする必要があります。

国土交通省のＤＩＹ型賃貸借に関する書式例では、ＤＩＹ工事を行ったものが管理・修繕を行うことが適当であると考えています。

このことから、工事実地者又は発注者である入居者さんが工事部分の管理・修繕を行うことしています。

これは前に書いたこととかぶると思いますが、ＤＩＹ工事部分が原状回復なしと取り決めしたとしても、退去する際にボロボロに汚く使われた状態だと大家さんは可哀そうです。

ＤＩＹ工事をやり、工事費用を負担するのは入居者さんなので大家さんよりも負担が大きく感じるかもしれません。

「自分でお金を出してんだから、何でもして良いじゃん」と思うかもしれません。

しかし、大家さんにもリスクはあります。

自分の資産である建物を見ず知らずの人にＤＩＹ工事をされ、上手に素晴らしいお部屋が完成すればいいですが、失敗してしまったどうでしょう？

そのお部屋を元通りのお部屋に直すのに、「何百万と改修費用がかかってしまうかも」という不安などがあると思います。

なので、ＤＩＹ工事部分が原状回復なしと取り決めしたとしても、入居者さんはその工事部分をちゃんと管理・修繕を行わなければならないと思いました。

ＤＩＹ型賃貸借の取り決め事項のポイントについて書きましたが、普通の賃貸契約と比べて取り決め事項が多く、契約するまでに嫌になってしまうかもしれません。

しかし、これはあくまでも入居者さんがＤＩＹ工事費用を負担して賃貸借する一例です。

この紹介されている取り決め事項のポイントをベースに、もうちょっと柔軟に仕組み作りをすれば、上手にＤＩＹ賃貸をできるはずです。

そのための一つの方法として、入居者さんに全てＤＩＹ工事を丸投げにするのではなく、大家さんがＤＩＹ工事をやりやすいように、一緒に手助けをするような働きかけをしなければならないと思いました。

簡単に言えば、入居者さんと一緒にお部屋の構想を考え、ＤＩＹ工事も一緒になってやっちゃう感じですね。

現在、このＤＩＹ賃貸をどうやれば上手く活用できるのか色々と検討しています。

もしかしたら近いうちに面白い発表ができるかもしれないので少々お待ちください。