エアコンの水漏れによる壁の腐食と修繕費用

こんにちは。

今日は「エアコンの水漏れによる壁の腐食と修繕費用」について事例をもとにお話します。

事例

アパートに備え付けのエアコンが少し水漏れしていましたが、特に使用に問題がなかったのでそのまま使用していました。しかし、水漏れがひどくなり、また壁の一部が腐食し修理が必要になったので管理業者に修理を依頼しました。貸主から「エアコンはもはや新しいものに取り替える必要があり、取替費用と壁の補修は借主負担になる」といわれました。エアコンは貸主が取り替えるべきであり、壁の補修も貸主負担で直す義務があると思いますが。

回答

　貸主には修繕義務がありますので、備え付けエアコンの修繕費用は、貸主がその負担義務を負い、エアコンの水漏れによる壁の補修も貸主の負担となるのが原則です。(民法606条1項)

　しかし、借主には「貸借物が修繕を要するときは、遅滞なくその旨を貸主に通知しなければならない」(民法615条)とする通知義務が課されています。この通知義務は、借主の保管義務に根拠を置くもので、借主が貸借物に修繕箇所を発見したときは、貸主に修繕の機会を与える趣旨から、遅滞なく貸主に通知することを義務付けているものです。

　本事例のように、借主が、エアコンの不具合(水漏れ)があることに気づいていながら、貸主にそのことを告げることもせず、それを放置し、被害が拡大した場合、借主には保管(善管注意)義務違反(民法400条)の問題が生じます。

　本事例では、借主がエアコンの水漏れを発見した時点で貸主に通知していれば、修繕で済んだものが、新規取替を余儀なくさせ、また、壁の腐食を生じさせて被害を拡大させたと考えられます。

①エアコンの取替費用の負担については、経年劣化等による価値の原価分については貸主が負担すべきものですので、借主の負担割合については、「原状回復ガイドラインの考え方」を基準に、エアコンの経過年数を考慮して決定することが妥当でしょう。

②壁の補修費用については、エアコンの水漏れを放置したことが原因であれば、補修費用全額が借主負担になると考えられます。その場合、補修工事が最低限可能な施工単位に基づく補修費用相当分が負担対象範囲の基本(「原状回復ガイドラインの考え方」)となることに注意します。